Saya yakin Anda pernah mendengar perkataan: “Jika tampaknya terlalu bagus untuk menjadi kenyataan, mungkin itu adalah”, dan “Tidak ada dalam hidup ini yang gratis”. Jadi, bagaimana bisa pinjaman tanpa biaya penutupan benar-benar tanpa biaya? Pasti ada beberapa biaya yang disembunyikan di suatu tempat, bukan?
Saya memiliki dua tujuan yang ingin saya capai dengan artikel ini:
1- Jelaskan bagaimana tidak ada biaya hipotek penutupan bekerja- Ya, benar-benar tidak ada biaya penutupan, dan …
2- Jelaskan bagaimana pemberi pinjaman hipotek dibayar
Mari kita bahas bagaimana pencetus hipotek dibayar pertama karena itu akan membantu menjelaskan bagaimana tidak ada biaya hipotek penutupan. Saya akan menggunakan istilah pencetus hipotek, tetapi saya termasuk petugas kredit ritel yang bekerja dengan bank serta pemberi pinjaman koresponden dan hipotek.
Pencetus hipotek dapat dibayar baik melalui biaya awal, dibayar oleh Anda, konsumen atau mereka dibayar komisi dari bank dengan menjual Anda suku bunga yang lebih tinggi atau mereka dapat dibayar sedikit dari keduanya. Saya akan melangkah lebih jauh dalam hal ini dalam satu menit.
Mari kita pikirkan tentang suku bunga dan biaya untuk setiap suku bunga pada skala geser dengan suku bunga nominal atau suku bunga dasar di tengah. Kurs nominal adalah kurs terendah yang ditawarkan bank jika menawarkan tanpa membayar poin diskon untuk membeli kurs turun. Tingkat nominal biasanya akan memiliki biaya originasi yang terkait dengannya karena bank tidak membayar komisi apa pun dengan kurs ini.
Misalnya, katakanlah tingkat nominal hari ini pada 30 tahun tetap adalah 4%. Suku bunga di atas 4% akan membayar komisi. Semakin tinggi nilainya, semakin tinggi komisi untuk petugas bagian pinjaman. Suku bunga di bawah 4% akan dikenakan biaya poin diskon selain biaya originasi. Poin diskon adalah persentase dari jumlah pinjaman Anda. Jadi, jika Anda menginginkan suku bunga 3,75%, titik diskonto mungkin.75%. Dengan jumlah pinjaman $ 200.000, yang.75% akan dikenakan biaya $ 1500 di samping biaya originasi 1% khas. Sekarang, apakah masuk akal atau tidak untuk membayar diskon akan dibahas dalam artikel lain karena saya akan membahas tidak membayar biaya penutupan hanya dalam sedikit.
Jadi, pertanyaan yang Anda tanyakan adalah … “Berapa tarif yang saya pilih? Berapa yang harus saya bayar sebagai biaya penutupan?” Hampir setiap pelanggan yang bekerja dengan saya memberi tahu saya bahwa mereka menginginkan tarif terendah dengan biaya penutupan terendah. Saya ingin menjawab … Jangan bercanda. Itu yang semua orang inginkan. Tetapi apakah masuk akal untuk membayar biaya penutupan? Mari kita pikirkan tentang ini …
Pertama-tama saya akan menjelaskan cara kerja pinjaman tanpa penutupan. Di atas, saya menjelaskan bahwa semakin tinggi tingkat bunga di atas tingkat nominal, semakin tinggi komisi. Pinjaman tanpa biaya penutupan hanyalah di mana Anda memiliki tingkat bunga yang sedikit lebih tinggi dan pencetus hipotek menggunakan sebagian dari komisi yang dibayarkan oleh bank untuk membayar biaya penutupan Anda. Sekarang, saya yakin Anda akan mengatakan- “Ya, jika saya memiliki tingkat bunga yang lebih tinggi, saya akan membayar bunga lebih banyak selama jangka waktu pinjaman”. Dan saya akan menjawab … “Ya, itu akan benar jika Anda menyimpan pinjaman ini selama 30 tahun ke depan atau apa pun jangka waktu pinjaman itu”. Apa kemungkinan itu? Kehidupan rata-rata hipotek adalah 3-5 tahun (diperkirakan oleh Douglas Duncan, kepala ekonom di Mortgage Banker’s Association of America). Jadi, Anda harus melihat titik impas dan berapa lama waktu yang Anda butuhkan untuk impas membayar biaya dibandingkan dengan tidak membayar biaya penutupan. Saya telah membuat perbandingan sederhana di bawah ini.
Contoh: Tn. & Ny. Pemilik rumah membeli rumah baru dengan harga $ 300.000 dan menempatkan 20% di bawah memberi mereka jumlah pinjaman baru sebesar $ 240.000. Mereka memiliki pilihan untuk membayar biaya penutupan atau tidak membayar biaya penutupan. Ini adalah bagaimana pilihan mereka terlihat.
Harga Pembelian $ 300.000,00
Opsi satu: 30 tahun diperbaiki dengan biaya penutupan $ 3500
Tingkat bunga: 4.0%
Pembayaran bulanan berdasarkan jumlah pinjaman $ 240.000: $ 1145,80
* Opsi ini memiliki tarif tetap terendah 30 tahun tanpa membayar poin diskon untuk membeli tarif turun.
Opsi dua: 30 tahun diperbaiki dengan biaya penutupan $ 1950
Suku bunga: 4,25%
Pembayaran bulanan berdasarkan jumlah pinjaman $ 240.000: $ 1180,66
* Opsi ini memiliki biaya awal $ 0 dan suku bunga yang sedikit lebih tinggi. Perbedaan pembayaran antara opsi ini dan opsi satu adalah $ 34,86. Ini memberi Anda titik impas 45 bulan jika Anda memilih opsi satu.
Opsi tiga: 30 tahun diperbaiki dengan biaya penutupan $ 0
Suku bunga: 4,5%
Pembayaran bulanan berdasarkan jumlah pinjaman $ 240.000: $ 1216,04
* Opsi ini memiliki biaya penutupan $ 0. Hal ini memungkinkan Anda untuk membiayai kembali dengan biaya $ 0 jika harga turun. Perbedaan pembayaran antara opsi ini dan opsi satu adalah $ 70,25 yang memberi Anda titik impas 50 bulan.
Seperti yang Anda lihat, dengan kedua opsi dua dan tiga, dibutuhkan sekitar 4 tahun untuk impas dan mengganti biaya penutupan yang mereka bayarkan dalam opsi satu untuk mendapatkan pembayaran bulanan yang sedikit lebih rendah. Banyak yang bisa terjadi dalam 4 tahun. Juga, titik impas 4 tahun tidak memperhitungkan nilai waktu uang yang sebenarnya akan memperpanjang titik impas.
Site Title 